Rechtsanwälte und Notare

Löbbecke und Büse

Mietrechtsreform 2001

Im Folgenden wollen wir das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19.06.2001, in Kraft getreten an 01.09.2001, erläutern und die wesentlichen Änderungen darstellen.

I. Zusammenfassung und systematische Neuordnung des privaten Mietrechts

Die Zusammenfassung des privaten Wohnraummietrechts im BGB betrifft in erster Linie die Vorschrift über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebundenen Wohnungen des Miethöhegesetzes (MHG). Die bisherigen Vorschriften der §§1 bis 10a Miethöhegesetz finden sich nun in den §§ 549 Abs. 2, 557 bis 561 und 573 BGB. Weiter wurde das Sozialklauselgesetz vom 22.04.1993, betreffen die Wartefrist bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ebenfalls ins BGB eingegliedert. Die entsprechende Vorschrift ist nunmehr § 557a BGB. Miethöhegesetz und Sozialklauselgesetz sind aufgehoben.

Die mietrechtlichen Vorschriften des BGB sind völlig neu gegliedert worden. Hier sei angeführt, daß entgegen des äußeren Anscheins nicht das gesamte private Mietrecht geändert hat. Vielmehr ist es zum großen Teil so, daß lediglich die Paragraphen geändert haben, was das Auffinden der bekannten alten Regelungen nicht unerheblich erschwert. Der bisherige Untertitel „Miete“ des BGB enthielt Vorschriften für alle Arten gemieteter Sachen nunmehr ist das Mietrecht als dritter Teil des siebten Abschnitts des zweiten Buches des BGB aufgegliedert worden in

• Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse

• Vorschriften für Mietverhältnisse über Wohnraum

• Mietverhältnisse über andere Sachen.

• Hinzu kommen die Bestimmungen zum Pachtvertrag.

Die neuen Bestimmungen erhielten amtliche Überschriften, teilweise sind die bisherigen besonders langen und detaillierten Bestimmungen in mehrere Vorschriften unterteilt worden, so z. B. § 564b BGB (berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung), dessen bisherige Bestandteile nunmehr zu finden sind in den § 549, 573, 573a, 573b, 577a, b BGB und § 2 MHG, (Zustimmung des Mieter zu Erhöhung des Mietzinses), dessen Bestandteile nunmehr wiederzufinden sind in den § 558,558a, 558b, 588c BGB. Genau hierin wird die größte Problematik der Mietrechtsreform deutlich, nämlich das Umlernen und Finden der bekannten Regelungen in der neuen Gesetzessystematik.

II. In-Kraft-Treten und Übergangsvorschriften

Die Übergangsvorschriften stellen wir bewußt voraus, um die Unterschiede und die Besonderheiten der Mietrechtsreform deutlich zu machen. Soweit man die Übergangsvorschriften im Gedächnis behält, sind die Neuerungen besser zu verstehen.

Das Mietrechtsreformgesetz tritt grundsätzlich am 01. September 2001 in Kraft. Auf ein am 01. September 2001 bestehendes Mietverhältnis sind die bisherigen Vorschriften die Kündigung des Mietverhältnisses betreffend anzuwenden, soweit die Kündigung vor dem 01. September 2001 zugegangen ist, eine Mieterhöhung betreffend, soweit das Mieterhöhungsverlangen vor dem 01. September 2001 zugegangen ist.

Die bisherigen Vorschriften gelten auch hinsichtlich einer vor dem 01.09.2001 zugegangenen Erklärung über eine Betriebskostenänderung oder einer Erklärung über die Abrechnung von Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 bis 4 und 5 des MHG.

Im Falle des Todes des Mieters sein die bisherigen Vorschriften der §§ 569 bis 569b, 570b Abs. 1 BGB in der bis zum 01.09.2001 geltenden Fassung anzuwenden, wenn der Mieter vor diesem Zeitpunkt verstorben ist. Kündigt der Vermieter gegenüber dem Erben, gilt dies jedoch nur, wenn dem Erben die Kündigungserklärung vor dem 01.09.2001 zugegangen ist.

Geht dem Mieter eine Mitteilung über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vor dem 01.09.2001 zu, ist „ 541b BGB in der bisherigen Fassung anzuwenden.

Die gesetzliche Regelung über die Vorausfälligkeit der Miete des § 551 BGB gilt ebenfalls ab dem 01.09.2001.

Hinsichtlich zweier Regelungen des § 564b BGB alter Fassung, die in der Gesetzesfassung nach dem Mietrechtsreformgesetz nicht mehr enthalten sind, nämlich ein Sonderkündigungsrecht über eine Wohnung in einem vom Vermieter bewohnten Gebäude mit drei Wohnungen § 64 b Abs. 4 Nr. 2 BGB und die Nichtgeltung der Regelungen nach § 564b BGB alter Fassung für Mietverhältnisse über Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen nach § 564 b Abs. 7 Nr. 4 BGB gilt nicht, daß diese Regelungen noch bis zum 31.08.2006 anzuwenden sind.

Besteht ein Zeitmietvertrag am 01.09.2001, der unter der Geltung des bisherigen Rechts nach § 564 c BGB abgeschlossen worden ist, so ist auf diesen Vertrag das bisherige Rechts weiter anzuwenden.

Ebenfalls ist auf diesen Vertrag § 570 BGB, betreffend das Kündigungsrecht für Militärpersonen, Beamte, Geistliche und Lehrer an öffentlichen Schulen weiter anzuwenden.

Die Vorschriften über den qualifizierten Mietspiegel sind auf einen vor dem 01.09.2001 erstellten Mietspiegel anzuwenden, soweit er zum einen nach § 558 d Abs.1 und 2 BGB erstellt worden ist - insbesondere also nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt bzw. in der gesetzlichen Weise fortgeschrieben worden ist - und die Gemeinde ihn nach dem 01.09.2001 als qualifizierten Mietspiegel veröffentlicht hat. Die Gemeinde kann den Mietspiegel, der vor dem 01.09.2001 veröffentlicht war, nachträglich öffentlich als qualifizierten Mietspiegel bezeichnen, soweit er die materiellen Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel erfüllt. In Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter vor einer Veröffentlichung des Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel zugegangen sind, muss dieser nicht als Begründungsmittel - mit - verwendet werden, ebenfalls gilt für diesen Fall nicht die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit der Werte des Mietspiegels nach § 556 d Abs. 3 BGB.

Die bisherigen Bestimmungen über die Wartefrist bei umgewandeltem Wohnraum gelten bis zum 31.08.2004 weiter, wobei ein am 01.09.2001 verstrichener Teil der Wartefrist nach den bisherigen Bestimmungen auf die Frist nach § 577 a BGB neuer Fassung angerechnet wird.

Ein selbstständiges Beweisverfahren, das vor dem 01.09.2001 beantragt worden ist, unterbricht nicht nach § 548 Abs. 3 BGB die Verjährung.

Eine Kaution, bei der die Verzinsung durch Vertrag vor dem 01.01.1983 ausgeschlossen worden ist, muss nicht nach § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB verzinst werden.

Bei Betriebskostenabrechnungen ist die zwingende Abrechnungsfrist mit Ausschluß von Nachzahlung sowie die Vorschrift über den Abrechnungsmaßstab nach § 556 a BGB nicht anzuwenden auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 01.09.2001 beendet waren. Sind Kündigungsfristen für die ordentliche Kündigung vereinbart, die nicht der neuen asymmetrischen Kündigungsfrist nach § 573 c entsprechen, ist diese Vereinbarung wirksam, soweit sie vor dem 01.09.2001 erfolgt ist.

Die Übergangsvorschriften haben wir bewusst vorangestellt, damit man sich diese, soweit aufgrund ihres Umfangs möglich, einprägt, um nunmehr die einzelnen Änderungen und deren Auswirkungen besser nachvollziehen und verstehen zu können.

III. Die einzelnen Gesetzesänderungen

1. Mietzahlung

Nunmehr ist in § 556 b Abs. 1 BGB bestimmt, daß die Miete entsprechend der sowieso schon üblichen Vertragsgestalltung Beginn eines Zeitabschnitts zu entrichten ist, nachdem sie bemessen ist und zwar spätestens bis zum dritten Werktag. Diese neue Fassung gilt für Wohnraummietverträge; für Mietverhältnisse über andere Räume gilt die Vorschrift nach § 579 Abs. 2 BGB entsprechend. Diese gesetzliche Regelung gilt jedoch nicht für Mietverhältnisse über Grundstücke. Hier kann aber weiterhin vertraglich eine andere Regelung vereinbart werden.

Soweit in Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 bestanden haben, keine abweichende Regelung vereinbart war, verbleibt es bei der Nachfälligkeit gemäß der alten gesetzlichen Regelung des § 551 Abs. 1 BGB.

2. Verjährung

Entgegen der bisherigen Regelung unterbricht nach § 548 Abs. 3 BGB das selbstständige Beweisverfahren die Verjährung. Insoweit kann es nunmehr insbesondere für den Vermieter sinnvoll sein, Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache nicht gleich gerichtlich geltend zu machen, sondern zur Feststellung des Schadenumfangs das prozessual unkompliziertere und schnellere selbständige Beweisverfahren einzuleiten.

3. Textform

Verschiedene Erklärungen im Rahmen eines Mietverhältnisses können nach der Neuregelung in „Textform“ erfolgen. Insoweit fügt das Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr folgenden § 126 b BGB in das BGB ein: „Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluß der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden.“ Eine tatsächlich geleistete Unterschrift unter die Erklärung ist hiernach nicht erforderlich. Hiervon sind insbesondere betroffen Formularschreiben von Wohnungsvermietungsgesellschaften, die regelmäßig maschinell und ohne Unterschrift erstellt werden. Die Textform gilt

• für die Ankündigung einer Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB
• für die Änderungserklärung bei einer vereinbarten Indexmiete nach §557 b Abs. 3 BGB
• für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a Abs. 1 BGB
• für die Erklärung der Modernisierungsumlage nach § 559 b Abs. 1 BGB
• für die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB.

4. Schriftform

Hier hat der Gesetzgeber in § 126 BGB folgenden Abs. 3 eingefügt: „ Die schriftliche Form kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.“ Auf die Frage der elektrischen Form wollen wir im Detail nicht eingehen. Es sei allerdings darauf hingewiesen, daß der Gesetzgeber beabsichtigte, dem modernen Rechtsgeschäftsverkehr genüge zu tun. Soll die gesetzlich vorgeschriebene schriftliche Form durch die elektronische Form ersetzt werden, muß der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen. Ausreichend für das Formerfordernis ist nicht, wenn lediglich jeder Vertragspartner seine eigene Angebots- oder Annahmeerklärung elektronisch signiert. Dem Vertragspartner ist das gesamte Vertragsdokument sowie die elektronische Signierung des

Dokuments zuzusenden.

IV. Gewährleistung

    1. Durchführung der Minderung

Im § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB heißt es nunmehr, daß bei Minderung der Tauglichkeit der Mietsache eine „angemessen herabgesetzte Miete“ zu entrichten ist. Die kaufrechtliche Berechnungsformel nach der alten Fassung des § 537 Abs. 1 BGB ist daher nicht mehr gesetzlich geregelt. Insoweit spiegelt die neue Regelung eigentlich nur die Praxis der Gerichte wieder. Die alte Berechnungsmethode ist aber sicherlich aber noch zulässig. Insgesamt dürfte sich hier eine Änderung in der Praxis nicht ergeben.

    2. Zusicherung einer Grundstücksgröße

Laut Gesetzgeber soll sich beim Wegfall des § 537 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach bei der Vermietung eines Grundstücks die Zusicherung einer bestimmten Größe der Zusicherung einer Eigenschaft gleichsteht, keine Änderungen darstellen. Insoweit dürfte sich hier eigentlich in der Praxis nichts ändern.

    3. Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch nach § 536 a BGB

§ 539 BGB alter Fassung (Schadensersatzpflicht des Vermieters) ist im wesentlichen unverändert geblieben. § 536a Abs.2 BGB enthält jedoch in Nr. 2 die zusätzliche Regelung, daß der Selbstbeseitigungsanspruch des Mieters auch besteht, wenn „ die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist“. Nach dem Willen des Gesetzgebers handelt es sich bei § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB um Notfälle, bei den eine vorherige in Verzugsetzung des Vermieters entbehrlich ist. Diese Notfallsituation ist nach unserer Ansicht vom Mieter zu beweisen, da ihm ansonsten Aufwendungen nicht ersetzt werden.

V. Miethöheregelungen

    1. Mieterhöhungen bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete

Nach der neuen Regelung des § 558 Abs.1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zu ortsüblichen Vergleichsmiete erst nach einer Sperrfrist von 15 Monaten verlangen. Die beinhaltet eigentlich keine Änderungen gegenüber der bisherigen Regelung. Es ist lediglich die Laufzeit des Mieterhöhungsverlangens von drei Monaten mit berechnet. Dies bedeutet, daß, entsprechend der bisherigen Rechtsprechung, die Zustimmungsfrist nicht vor Ablauf der Jahresfrist in Lauf gesetzt werden kann, so daß sich insgesamt die in § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmte Sperrfrist von 15 Monaten ergibt.

Die bisher bestehende Kappungsgrenze von 30% wird durch § 558 Abs. 3 BGB nunmehr auf 20% herabgesetzt. Dies gilt für Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter nach dem 01.09.2001 zugehen.

Für Mietspiegel generell bestimmt zunächst § 558 c Abs. 2 BGB, daß diese entgegen der bisherigen Regelung für mehrere Gemeinden oder Teile von Gemeinden erstellt werden können. Es gibt nunmehr den einfachen Mietspiegel nach § 558 c BGB und den qualifizierten Mietspiegel nach § 558 d BGB. Die Voraussetzung des qualifizierten Mietspiegels sind in der gesetzlichen Regelung definiert. Nach unserer Ansicht dürfte sich zumindest im Amtsgerichtsbezirk Gladbeck in der Praxis nicht ändern, da das Amtsgericht Gladbeck dem bestehenden Mietspiegel der Stadt Gladbeck regelmäßig für die Mieterhöhungsverlangen zugrunde gelegt hat. Soweit uns bekannt, war dieses auch regelmäßig die Praxis der angrenzenden Amtsgerichte. Daher müssen nicht notwendiger Weise die Voraussetzungen des qualifizierten Mietspiegels erfüllt sein, da auch mit dem einfachen Mietspiegel ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden kann. Der einzige Vorteil des qualifizierten Mietspiegels ist, daß die Zivilgerichte im Prozess über die Begründetheit der Mieterhöhung zumindest eingeschränkt an dem qualifizierten Mietspiegel gebunden sind.

Ein weiteres Zugeständnis an den modernen Rechtsverkehr machte der Gesetzgeber mit § 558 a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Anerkannt als Begründungsmittel für Mieterhöhungsverlangen nunmehr auch auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank bezuggenommen werden. Nach unserer Kenntnis befindet sich eine derartige Mietdatenbank aber zur Zeit nur in Hannover. Derzeit spielt daher eine Begründung mit einer Mietdatenbank in der Praxis keine Rolle. Man sollte hier aber die Entwicklung im Auge behalten.

Weiterhin ist die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erforderlich. Die Klagefrist wird nunmehr durch § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB von zwei auf drei Monate verlängert. Nach wie vor handelt es sich hierbei um eine Ausschlußfrist.

Wie bisher kann der Vermieter ein mangelhaftes Erhöhungsverlangen „heilen“, bzw. Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. In beiden Fällen tritt aber mit der Heilung bzw. Behebung eine neue Zustimmungsfrist ein. Insoweit sollte nach wie vor doch genau darauf geachtet werden, die Formvoraussetzungen für das Mietererhöhungsverlangen einzuhalten.

    2. Modernisierungsumlage

Die Möglichkeit der Mieterhöhung aufgrund von Energieeinsparmaßnahmen ist nunmehr in §559 Abs. 1 BGB geregelt, wobei in der neuen Regelung Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie die Möglichkeit der Mieterhöhung gewähren. Eine Verbesserung des Wohnwerts durch die Maßnahmen ist nicht erforderlich, die ökologische Zielsetzung steht im Vordergrund.

Nach wie vor beträgt die Modernisierungsumlage 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten. Nach § 559 b Abs.2 Satz 1 BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete einen Monat später als bisher, nämlich erst mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung.

    3. Mieterhöhung wegen Kapitalkostensteigerung

Eine dem bisherigen § 5 MHG (Umlage erhöhter Kapitalkosten) entsprechende Regelung gibt es in der Neufassung nicht mehr.

    4. Mietpreisüberhöhung

§5 Abs. 2 Satz 2 Wirtschaftsstrafgesetz enthielt bisher die Regelung, daß der Vermieter sich, abgesehen von der Besitzstandsklausel in §5 WiStG nur bei Neubauten auf die Deckung der laufenden Aufwendungen berufen konnte. Diese Differenzierung ist nunmehr entfallen.

    5. Staffelmiete und Indexmiete

Die zeitliche Beschränkung der Staffelmietvereinbarung auf zehn Jahre ist in der Neuregelung aufgehoben worden. In § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB ist klargestellt, daß der Mieter das Mietverhältnis vier Jahre nach Abschluß der Staffelmietvereinbarung zum Ablauf der Vierjahresfrist kündigen kann, was der bisherigen herrschenden Meinung entspricht. Es kommt also für den Beginn der Vierjahresfrist nicht auf den Abschluß des Mietvertrages sondern auf den Abschluß der Staffelmietvereinbarung an.

Die Regelung der Indexmiete findet sich im § 557 b BGB. Es gilt nur noch der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Auch hier ist die bisherige Mindestlaufzeit für die Indexmiete von zehn Jahren weggefallen. Die Änderungen der Miete muß nach § 557 b Abs. 3 Satz 1 BGB in Textform geltend gemacht werden. Zusätzlich zur bisherigen Regelung ist im Änderungsschreiben nicht nur die Indexänderung, sondern auch die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag anzugeben. Alle gesetzlichen Regelungen über die Indexmiete sind nach § 557 b Abs. 4 BGB zwingend.

VI. Betriebskosten

    1. Umlage von Betriebskosten

§ 556 Abs. 1 BGB stellt klar, daß dann, wenn eine Vereinbarung nicht getroffen worden ist, die Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Die Parteien können daher auch zukünftig aller Arten von Mietzusammensetzungen, Netto-, Brutto- oder Teilinklusivmiete vertraglich vereinbaren. Entsprechend der bisherigen Rechtslage können nur Betriebskosten im Sinne des §27 der II. Berechnungsverordnung auf den Mieter umgelegt werden.

    2. Abrechnung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten

Der Grundsatz der jährlich Abrechnung entspricht der bisherigen Rechtslage. Durch den Rechtsausschuss wurde zusätzlich eingefügt, daß bei der Abrechnung der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten sei, § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB.

Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode bedeutet zunächst nur, daß der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist einen Einklagbaren Anspruch auf Rechnungslegung hat. Neu ist die Regelung, daß nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Abrechnungsfrist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen ist. Nach Fristablauf kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn wie nach alter Regelung der Vermieter die verspätete Geldmachung nicht zu vertreten hat.

Neu ist die Vorschrift es § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, wonach der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen hat. Nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt daher auch für den Mieter, daß er nach Ablauf der Jahresfrist Einwendungen nicht mehr geltend machen kann, es sei denn, er habe die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Weiterhin gilt, daß der Ausschuß nur Kosten betreffen kann, die grundsätzlich zulässiger Weise vereinbart werden können.

Bezüglich des Abrechnungsmaßstabes bleibt es grundsätzlich bei der alten Regelung, soweit vertraglich nichts vereinbart wurde. Neu ist aber, daß der Vermieter nach § 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, verbrauchsabhänging abzurechnen, falls der Verbrauch erfaßt wird. Der Maßstab der verbrauchsabhängigen Abrechnung geht dem Maßstab des Anteils der Wohnfläche vor. Weiterhin kann der Vermieter nunmehr nach § 556 a Abs. 2 BGB durch Textform bestimmen, daß zukünftig abweichend von der bisher getroffenen Vereinbarung eine verbrauchsabhängige Abrechnung aller verbrauchs- und verursachungsabhängig erfasster Betriebskosten erfolgt.

Nicht mehr kann der Vermieter einseitig auf eine Direktabrechnung zwischen Mieter und Leistungserbringen umstellen, wie dies bisher nach § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG möglich war. Eine einvernehmliche Regelung hierüber ist aber zulässig.

    3. Erhöhung der Vorauszahlungen

§ 4 Abs. 1 Satz 1 MHG findet sich nunmehr wieder in § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB. Zusätzlich sieht § 560 Abs. 4 BGB vor, daß jede Partei nach einer Abrechnung einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe durch Erklärung in Textform vornehmen kann. Dies stellt ein einseitiges Recht wohl des Vermieters als auch des Mieters dar, die Vorauszahlungen anzupassen.

    4. Erhöhung der Betriebskosten bei Betriebskostenpauschale oder bei Bruttomiete

Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist nach § 560 Abs. 1 BGB der Vermieter berechtigt, Betriebskostenerhöhungen anteilig auf den Mieter umzulegen. Sowohl bei der Bruttomiete, bei der die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, als auch bei der Teilinklusivmiete kann der Vermieter nunmehr eine Mieterhöhung nur nach § 558 BGB im Rahmen der Ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen. Die Erhöhungserklärung kann in Textform erfolgen. Nach § 560 Abs. 2 BGB schuldet der Mieterden Erhöhungsbetrag mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Entgegen der bisherigen Regelung spielt der Zugang der Erhöhungserklärung innerhalb eines Monats keine rolle mehr. Unabhängig davon, ob die Erhöhungserklärung vor oder nach dem 15. eines Monats abgegeben wurde, tritt die Erhöhung nunmehr einheitlich mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats ein.

Im Falle der Ermäßigung der Betriebskosten gilt zu beachten, daß nicht mehr die Miete, sondern die Betriebskostenpauschale gemäß § 560 Abs. 3 Satz 1 BGB herabzusetzen ist.

VII. Mietkaution

    1. Anwendungsbereich der Vorschrift

Entsprechend der Neugliederung der Mietrechtlichen Vorschriften des BGB findet sich die Vorschrift des § 551 BGB, die anstelle des bisherigen § 550 b BGB getreten ist, im Gesetzesabschnitt „ Mietverhältnis über Wohnraum“. Die Vorschrift gilt daher nach wie vor nur für Wohnraummietverhältnisse. Etwas anderes gilt hinsichtlich des § 566 a BGB, die an die Stelle des bisherigen § 572 BGB getreten ist und die Behandlung der Sicherheitsleistung des Mieters bei Veräußerung der Mietsache betrifft. Es entspricht der bisherigen Gesetzeslage, daß diese Bestimmung auch auf Nichtwohnräume Anwendung findet.

    2. Art der Mietkaution

Sowohl das ob als auch das wie der Sicherheitsleistung kann auch nach der Neuregelung zwischen den Parteien grundsätzlich frei vereinbart werden. Allerdings ist davon auszugehen, daß wie bisher die Barkaution im Vordergrund steht. Diese ist im § 551 Abs. 2, Abs. 3 BGB geregelt.

    3. Höhe der Kaution

Unabhängig davon, in welcher Form die Kaution geleistet wird, darf sie nach § 551 Abs. 1 BGB wie bisher bei Wohnraum höchstens drei Monatsmieten betragen. Für Geschäftsräume kann sie auch in anderer Höhe vereinbart werden.

Weiterhin gilt zu beachten, daß Vorauszahlungen nicht mit eingerechnet werden dürfen. Nach der Neuregelung gilt dies nunmehr auch für Pauschalen, § 551 Abs. 1 BGB.

    4. Fälligkeit der Kaution

Lediglich für die Barkaution bestimmt § 551 Abs. 2 BGB, daß der Mieter berechtigt ist, siehe entsprechend der alten Regelung in drei gleichen Raten zu zahlen. Der Mieter kann nicht durch Formularklausel verpflichtet werden, die Kaution in einem Betrag zu bezahlen.

    5. Anlageverpflichtung des Vermieters

Die Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB entspricht der bisherigen Rechtslage. Der Vermieter hat eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.

Nunmehr können auch „andere Anlageformen“ vereinbart werden. So kann hier an Fonds oder Aktien gedacht werden. Allerdings stellt dieses ein nicht unerhebliches Risiko dar, weshalb sicherheitshalber für beide Parteien an der Barkaution bzw. anderen konservativen Sicherungsarten festgehalten werden sollte.

    6. Die Kaution bei Veräußerung der Mietsache

Entgegen der bisherigen Gesetzeslage tritt der Erwerber nach § 566 a Satz 1 BGB nunmehr nicht nur in die Rechte sondern in die Rechte und Pflichten ein, die durch die Leistung der Sicherheit begründete wurden. Dies bedeutet, daß der Mieter auch dann, wenn der Erwerber die Kaution nicht erhalten hat bzw. eine Pflicht zur Rückgewähr übernommen hat, er sie in jedem Fall vom Erwerber zurückverlangen kann. Die Rückzahlungsverpflichtung des Erwerbers erstreckt sich auch auf die Kautionszinsen im Falle der Barkaution. Diese Erweiterung der Erwerberhaftung gilt mangels Überleitungsvorschrift auch für zur Zeit des In-Kraft-Tretens des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 laufende Verträge.

Nach § 566 a Satz 2 BGB haftet neben dem Erwerber der frühere Vermieter uneingeschränkt fort. Insoweit ist die Entscheidung des BGH vom 24.09.1999 gesetzlich umgesetzt worden. Es gilt jedoch zu beachten, daß die Forthaftung des früheren Vermieters nachrangig ist. Der Mieter muß sich erst an den Erwerber halten und gegebenenfalls gegen diesen gerichtlich vorgehen. Erst danach kann er sich an den früheren Vermieter halten.

    7. Die Kaution nach Vertragsende

Die Dauer der Prüfungs- und Überlegungsfrist für den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ist weiterhin umstritten. Der Gesetzgeber hat es versäumt, eine Frist gesetzlich festzulegen. Insoweit wird man wohl mit der überwiegenden Meinung weiterhin davon ausgehen können, daß eine sechsmonatige Überlegungsfrist des Vermieters besteht. Allerdings gilt zu beachten, daß der BGH bereits im Jahre 1987 festgestellt hat, daß die Überlegungsfrist von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Hier wird auch in Zukunft weiterhin Streitpotenzial vorhanden sein.

    8. Sonderfälle einer Kaution

Gesetzlich nicht aufgenommen aber gerichtlich entschieden ist die beabsichtigte Installation einer Parabolantenne und die damit einhergehende Sicherheitsleistung durch den Mieter. Insoweit bleibt es bei den alten Grundsätzen.

Neu ist aber § 554 a Abs. 1 BGB, wonach für behindertengerechte Maßnahmen der behinderte Mieter eine Zustimmung vom Vermieter nur verlangen kann, wenn eine zusätzliche Sicherheitsleistung erbracht wird.

VIII. Modernisierung

    1. Energieeinsparmaßnahmen

Die neue Vorschrift des § 554 BGB ersetzt die bisher geltenden §§ 541 a und 541 b BGB. Nach § 578 Abs. 2 BGB ist die Vorschrift auch für Geschäftsräume anwendbar mit dem Unterschied, daß hier anders, als dies § 554 Abs. 5 BGB für Wohnraummietverhältnisse bestimmt, die Bestimmungen abdingbar sind. Neu ist auch, daß nunmehr sämtliche Maßnahmen zur Einsparung von aller Arten Energie hierunter fallen.

    2. Härte für andere Haushaltsangehörige

Die Härteregelung wie bisher gilt weiter. Allerdings ist die Regelung ausgeweitet worden auf den Mieter, seine Familie und auf „andere Angehörige seines Haushalts“.

    3. Mitteilungspflicht des Vermieters

Eine weitere Erschwerung für den Vermieter stellt die Verlängerung der Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB von zwei auf drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme dar. Dem Umstand, daß es für den Vermieter problematisch sein kann, mehrere Monate im Voraus den Beginn umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen festzulegen, soll dadurch Rechnung getragen werden, daß entgegen der bisherigen Regelung, nunmehr nur der voraussichtliche Umfang und der voraussichtliche Beginn mitgeteilt werden müssen. Die Mitteilung der Modernisierung kann in Textform erfolgen.

    4. Aufwendungsersatz auch für Erhaltungsmaßnahmen

Insoweit gilt § 554 BGB. Nach § 554 Abs. 4 BGB sind in Erweiterung der bisherigen Regelung Aufwendungen, die der Mieter machen musste, auch im Falle von Erhaltungsmaßnahmen durch den Vermieter in angemessenen Umfang zu ersetzen.

    5. Mietermodernisierung: „Barrierefreiheit“

Die Vorschrift des § 554 a BGB wurde durch den Rechtsausschuss neu in das Gesetz eingefügt. Hiernach kann der Mieter vom Vermieter die Zustimmung zu Baumaßnahmen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietwohnung erforderlich sind. Im Gegenzug hat, wie bereits ausgeführt, der Vermieter aber ein Recht auf Sicherheitsleistung.

IX. Tod des Mieters

    1. Kündigung durch den Vermieter gegenüber dem Erben

§§ 563, 563 a und 563 b BGB regeln das Eintrittsrecht von Familienangehörigen und Lebenspartnern sowie von überlebenden Mietern bei einer Mehrheit von Mietern im Falle des Todes des Mieters. Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht nach § 563 a BGB mit ihnen fortgesetzt, wo wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt, § 564 BGB. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, daß Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, §564 Satz 2 BGB. In diesem Zusammenhang gilt es auch die §§573, 573 a, 573 b und 575 a BGB zu beachten.

    2. Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Die §§ 563, 563 a und 563 b BGB ersetzen die bisherigen §§ 569 a und 569 b BGB. Weiterhin wird grundsätzlich das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt, § 564 Satz 1 BGB. Ausnahme hiervon ist, daß Personen, mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis eintreten. Entsprechend der bisherigen Regelung tritt zunächst der Ehegatte, aber nunmehr auch der Lebenspartner in das Mietverhältnis ein. Als zusätzliche Berechtigte gelten aber nunmehr nach der gesetzlichen Regelung auch Personen, die mit dem Mieter „ einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen“ und Angehörige seines Haushaltes.

Zusätzlich sei noch auf § 563 b Abs. 3 BGB hingewiesen. Dieser enthält eine Sonderregelung, nach der der Vermieter dann, wenn der verstorbenen Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die in das Mietverhältnis eintreten oder mit denen es fortgesetzt wird eine Kaution verlangen kann.

Dies berücksichtigt, daß der Vermieter auf die bei Vertragsbeginn mit dem Mieter bestehenden wirtschaftlichen Verhältnis verlassen hat und deswegen auf eine Sicherheit verzichtet hat. Diese Verhältnisse können sich umgeändert haben.

X. Kündigung des Mietverhältnisses

    1. Allgemeine Fragen

Alle Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen müssen begründet werden. Dies gilt nunmehr auch für die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 4 BGB, für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 3 BGB. Schriftform ist ebenfalls für alle Kündigungen von Wohnraumzonen vorgeschrieben, § 568 Abs. 1 BGB. Die bisher geltende Ausnahme für möblierten Einliegerwohnraum und Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ist weggefallen.

    2. Fristlose Kündigung

Die Regelungen hierüber befinden sich nunmehr in den § 543 BGB für die außerordentliche und fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bei allen Arten von Mietverhältnissen und § 569 BGB für spezielle Regelungen für Wohnraummietverhältnisse.

§ 543 Abs. 1 BGB beinhaltet die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Wie auch bei der alten Regelung ist weiterhin ein schuldhaftes Handeln einer Vertragspartei zunächst nicht zwingend vorausgesetzt.

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB entspricht dem bisherigen § 542 BGB, betreffend die fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs. Es gilt die Einschränkung, daß der bisherige §542 Abs. 2 BGB alter Fassung, wonach eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung die Kündigung nur im Falle eines besonderen Interesse des Mieters rechtfertigt, in der Neuregelung nicht mehr enthalten ist. Hier kommt gegebenenfalls eine Heranziehung der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in betracht, da nicht davon ausgegangen werden kann, daß auch in Bagatellfällen eine fristlose Kündigung möglich ist.

Die fristlose Kündigung bei vertragswidrigen Gebrauchs ist nunmehr in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.2 BGB geregelt, wobei die neue Bestimmung beschränkt wird auf die Vernachlässigung der dem Vermieter obliegenden Sorgfalt, wodurch die Mietsache erheblich gefährdet wird oder unbefugte Überlassung der Mietsache an einem Dritten, soweit dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichen Maße verletzt sind. Sonstige Fälle des vertragswidrigen Gebrauchs begründen allenfalls nach der neuen Regelung eine fristlose Kündigung nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB.

§ 553 BGB alter Fassung regelt zusätzlich den Fall, daß nicht der Mieter, sondern derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen hat, also ein Untermieter, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache macht. Diese Vorschrift ist in der Neuregelung des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB enthalten. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 15.06.2001 gilt es zu beachten, daß sich der Mieter im Falle der ordentlichen Kündigung wegen einer erheblichen Vertragsverletzung das Verschulden eines Dritten gemäß § 278 BGB nicht zurechnen lassen muss. Dies dürfte allerdings auf die fristlose Kündigung nicht anwendbar sein, so daß sich der Mieter bei Verschulden des Dritten sich dessen Verhalten zurechnen lassen muss, nicht aber des schuldlos handelnden Dritten.

Für die Frage der fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzug gilt nunmehr § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse.

Hier ist wichtig, daß die Schonfrist durch die Neuregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB von einem Monat nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs auf zwei Monate verlängert wurde.

Für Geschäftsräume gilt zu beachten, daß über § 578 Abs. 2 BGB auch die Vorschrift des § 569 Abs. 2 BGB anwendbar ist, wonach eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch eine Vertragspartei unter Berücksichtigung eines etwaigen Verschuldens und der Frage der Zumutbarkeit einen Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses darstellt.

Die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1, §578 Abs. 2 Satz 2 BGB gilt entsprechend der Regelungen nicht mehr für Wohnraum sondern auch für Nichtwohnräume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.

Wichtig ist, daß bei allen Arten von Mietverhältnissen nach § 543 Abs. 3 BGB soweit Kündigungsgrund eine vertragliche Pflichtverletzung ist eine Abhilfefrist gesetzt werden muss oder eine erfolglose Abmahnung folgen muss soweit nicht

• eine Frist oder Abmahnung offensichtlich kein Erfolg verspricht
• die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung
• der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug ist.

Zwar gab es die Regelung in dem alten Recht ebenfalls, § 553 BGB alter Fassung, nicht jedoch in § 554 a BGB alter Fassung, betreffend die fristlose Kündigung bei schuldhafter Pflichtverletzung. Insoweit ist hier von einer Erweiterung des Abmahnerfordernisses bzw. des Erfordernisses der Setzung einer Abhilfefrist auszugehen.

    3. Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Hierbei handelt es sich sicherlich um die bekannteste neue Regelung. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB beträgt die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums. Nach § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, also nach Ablauf von fünf Jahren auf sechs Monate und nach Ablauf von acht Jahren auf neun Monate.

    4. Kündigungsbeschränkung bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Die Sperrfrist hinsichtlich einer Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung wird durch § 577 a Abs. 1 BGB einheitlich auf drei Jahr festgesetzt. Für Wohnungsmangelgebiete wird die Sperrfrist durch § 577 a Abs. 2 BGB auf bis zu zehn Jahre bestimmt. Hier gilt es aber Übergangsvorschriften zu beachten. Bis zum 31.08.2004 sind die bisherigen Bestimmungen anzuwenden. Erfolgt die Kündigung des Erwerbers der umgewandelten Wohnung wegen wirtschaftlicher Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB jedoch in einem Fall, in dem die Veräußerung der Wohnung vor dem 01.09.2001 erfolgt ist und befindet sich die veräußerte Wohnung nicht in einem Wohnungsmangelgebiet, so ist § 577 a BGB nicht anzuwenden.

    5. Sonderkündigungsrecht für Zweifamilienhäuser

Weggefallen ist in der neuen Regelung, § 573 Abs. 1 BGB, daß Kündigungsrecht betreffend vom Vermieter selbst bewohnter Wohngebäude mit drei Wohnungen.

Allerdings gilt zu beachten, daß der alte Begriff „Wohngebäude“ durch das Wort „Gebäude“ ersetzt wurde. Damit soll die Vorschrift auch dann anwendbar sein, wenn in einem auch gewerblich genutzten Haus zwei Wohnungen bestehen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird. Von wem die Gewerberäume genutzt werden, ist unerheblich.

    6. Zeitmietvertrag

Im Ergebnis regelt der neue § 575 BGB die alte Regelung des qualifizierten Zeitmietvertrags (§ 564 c Abs. 2 BGB alter Fassung). Insoweit können Zeitmietverträge über Wohnraum nur noch unter den qualifizierten Voraussetzungen des § 575 BGB vereinbart werden. Allerdings ist die bisherige Endmitteilungspflicht des Vermieters durch einen Auskunftsanspruch des Mieters nach § 575 Abs. 2 BGB ersetzt worden. Demnach ist es nunmehr dem Mieter zuzumuten, in seinem Interesse sich an den Vermieter zu wenden, um zu erfahren, ob der Vermieter an der Befristung festhalten wolle.

XI. Zusammenfassung und abschließende Beurteilung

Eine förmliche Änderung findet sich ebenfalls noch im Gesetz. So ist der Begriff „Mietzins“ durch den gebräuchlichen Begriff „Miete“ ersetzt worden. Gleiches gilt auch für den Begriff „Pachtzins“, welcher durch den Begriff „Pacht“ ersetzt wurde. Dieses sollte in Zukunft bei den Miet- bzw. Pachtverträgen beachtet werden. Änderungen hieraus ergeben sich allerdings nicht. Im weiteren stellt sich das Mietrecht eigentlich als unverändert dar. Insoweit finden sich die alten Vorschriften nur in neuen Paragraphen wieder. Sinnvoll und überfällig war sicherlich die Zusammenfassung des Mietrechts einheitlich nunmehr im BGB unter Wegfall des MHG und des Sozialklauselgesetzes.

Im besonderen Maße gilt es zur Zeit, die Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, insbesondere § 3 zu beachten. Daher haben wir bewusst diese Übergangsvorschriften den Erläuterungen zu den geänderten Vorschriften des Mietrechts vorangestellt.

Es empfiehlt sich auf jeden Fall, soweit regelmäßig mit mietrechtlichen Vorschriften gearbeitet wird, sich den neuen Gesetzestext zu beschaffen, insbesondere die Übergangsvorschriften.

Soweit uns bekannt, sind auch schon Mietverträge, insbesondere Wohnungsmietverträge in formularmäßiger Ausführung erhältlich.

Wir müssen natürlich darauf hinweisen, daß die von uns aufgeführten Änderungen und Neuerungen nicht den Anspruch der Vollständigkeit erfüllen können. Dazu werden sicherlich umfangreichere Ausführungen erforderlich. Nichts desto Trotz sind in den oben gemachten Ausführungen aber sämtliche nach unserer Ansicht wichtigen und in der Praxis zu beachtenden Neuregelungen dargestellt.

Nach der Beschlußempfehlung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 14.03.2001 sei Ziel der Reform die Vereinfachung und Neugliederung des Mietrechts sowie seine inhaltliche Modernisierung. Das Mietrecht solle wieder verständlicher und transparenter werden. Diese solle die Gerichte entlasten und mache die Vermietung für Investoren kalkulierbarer. Die unterschiedlichen Interessen von Mietern, Vermietern und der Wohnungs- und Bauwirtschaft seien angemessen berücksichtigt worden. Ob sich die Zielsetzungen und Wünsche des Rechtsausschusses tatsächlich mit der Mietrechtsreform verwirklichen lassen, bleibt abzuwarten. Tatsache ist, daß nicht nur wir als Anwälte sondern auch Sie als Vermieter, Mieter, Verwalter und Investor sich mit den Neuregelungen auseinander setzen müssen. Wir hoffen, Ihnen dies mit unserer Zusammenfassung zu erleichtern.